Чехия. Европаспорт в приложение к коттеджу
01.10.2008 15:38 В Чехии, правда, нет моря, но это не всегда недостаток.
Многие россияне приезжают в этот старый город в самом центре Европы буквально на
выходные, «попить пивка», а уезжают, получив удар не по печени, а в самое
сердце. В Праге действительно хорошо - спокойно и удивительно красиво.
Лично знаю многих, кто съездив сюда разок, теперь мечтают о том, что
когда-нибудь именно здесь прикупят домик или квартирку "для души". После того,
как Чехия вошла в состав Евросоюза, у подобных инвестиционных планов появился и
дополнительный резон. Перспектива получения паспорта гражданина ЕС и проживание
на территории, где уровень правовой культуры и социальной защищенности
соответствует самым высоким стандартом, выглядят весьма привлекательным бонусом.
Как
стать чехом Как и в большинстве стран Евросоюза, в Чехии государство
ввело целый ряд ограничений для «неевропейцев» в части приобретения в
собственность объектов недвижимости. Чехия – страна маленькая и не бедная,
поэтому не испытывает какого-то острого интереса в массовой продаже жилья
иностранцам. Ограничения вводятся в основном в интересах местного населения,
которое не заинтересовано в том, чтобы проникшие на рынок недвижимости
иностранные инвесторы могли устроить здесь гонку кошельков, взвинтив цены на
здешние квадратные метры. Впрочем, драконовскими эти ограничения
совершенно не выглядят, и если у покупателя из России действительно есть желание
стать собственником жилья в Чехии, то особых проблем возникнуть не должно. Надо
просто знать действующие здесь правила. Главное преграда для приобретения недвижимости в Чехии
заключается в том, что по закону правом на подобную покупку обладают толь
постоянно проживающие - кроме собственнно граждан Чехии это иностранцы со
статусом trvale (по русски бы сказали «ПМЖ»). Следят за этим достаточно строго.
Даже если ты чешский гражданин, но при этом постоянно живешь за границей,
то с точки зрения государственных служб ты приравниваешься к
иностранным резидентам, и не имеешь право приобрести здесь объекты в частную
собственность как физическое лицо. Выхода здесь может быть два. Надо либо получить этот самый
статус trvale, или же зарегистрировать недвижимость на юридическое лицо. И то, и
другое – возможно. В принципе оформлять себе постоянное место жительства в
Чехии имеет смысл, если всерьез рассматривать возможность связать остаток (ну,
или значительный отрезок) своей жизни с Чехией. По закону ПМЖ в Чехии может
попросить иностранец, являющийся родственником гражданина страны или иностранца,
уже имеющего ПМЖ. Также ПМЖ можно просить при условии постоянного проживания на
территории Чехии на основании долгосрочной визы в течение 5 лет и отсутствия на
территории ЧР не более 6 месяцев на протяжении всего срока.По сути, ПМЖ –
это почти гражданство, только без права голосовать на здешних выборах и
права быть избранным в местные органы власти. А после пяти лет постоянного
проживания в Чехии можно подать заявление и на получение гражданства. Для того,
чтобы оно было удовлетворено, достаточно не совершать здесь преступлений и
выучить чешский язык. Если жениться на местной жительнице (выйти замуж за
аборигена), то можно рассчитывать на получение гражданства и в более
сжатые сроки. Но эти возможности актуальны для тех, кто настолько проникся
местными красотами и удобствами, что решил бесповоротно стать чехом. Если же
купить квартиру в Праге хочется, а жертвовать российским паспортом – нет, то
тогда лучше всего оформить жилплощадь на юридическое лицо. Немаловажная
деталь: юрлицо должно быть чешским. Российские документы,
свидетельствующие о том, что вы, к примеру, "ПБОЮЛ Иванов" чешских
чиновников совершенно не впечатлят. Но учредителем чешского юридического лица
иностранец быть может, хотя и с ограничениями. Во первых,
исполнительным директором компании (по чешски - jednatel) должен быть либо
гражданин Чехии, либо лицо со статусом trvale, либо иностранец, получивший вид
на жительство. Во вторых, на момент подписания нотариального учредительного
договора хотя бы один из учредителей должен присутствовать в Чехии. Есть и ряд
других особенностей, однако профессиональное оформление документов позволяет
избежать риска отклонения прошения о регистрации. Профессиональным оформлением документов занимается множество
фирм в России. Оптимальной формой юридического лица в Чехии с целью приобретения
недвижимости в Чехии и последующего получения вида на жительство является
Общество с ограниченной ответственностью – (по-чешски - s.r.o.). Стоимость
подобных услуг (создание фирмы "под ключ") – от 1500 до 2000 евро единовременно,
плюс уплата ежегодных налогов. Если фирма не ведет никакой деятельности,
предусмотрен платеж в сумме от $100 до $500 . Формы собственности в ассортименте Приобретая чешскую квартиру или домик, крайне важно
поинтересоваться ее формой собственности. В Чехии распространены четыре вида
владения недвижимостью: частная собственность, кооперативная собственность,
государственная собственность и коммунальная собственность. И при операциях с
каждым из них есть свои нюансы. С муниципальной собственностью лучше
вообще не связываться. В основном это неприватизированные квартиры в
многоквартирных домах. Живущие в них люди являются не владельцами, а
арендаторами. Одна из особенностей чешской приватизации жилищного фонда
заключается в том, что здесь нельзя приватизировать отдельную квартиру.
Приватизируют весь жилой дом целиком, причем по весьма сложной методике.
Поэтому при покупке государственной квартиры российский инвестор ничего не
приобретает кроме права найма и многочисленных сложностей. Не лучший вариант для иностранцев и так называемая
коммунальная собственность. В этом случае собственником дома является
товарищество жильцов, у которых можно приобрести долю (то есть квартиру). Все
решения принимаются на общем собрании жильцов голосованием. И, например, если вы
по каким-то причинам не понравитесь соседям, они могут провести собрание и
лишить вас доли, выплатив за нее минимальную компенсацию. Так
что иностранцам такой вариант вряд ли подходит. Коммунальную собственность
чаще всего приобретает чешская молодежь в домах, где у них
живут родственники и знакомые, которые могут пролоббировать интересы нового
собственника на собрании товарищества. Зато алкоголики и дебоширы выселяются "на
раз-два-три". Более мягкий вариант- кооперативная собственность. В этом
случае приобретается пай в кооперативе, и выселить вас общее собрание
жильцов не сможет. Да и квартиру со временем можно будет приватизировать.
Цену за кооперативное жилье и стоимость коммунальных услуг определяет не рынок,
а правление кооператива. Тут, как говорится, возможны варианты. Самый надежный вариант – это, конечно же, приобретение
квартиры, находящейся в частной собственности. Частная собственность - она и в
Африке частная собственность. А в цивилизованной Европе - тем более. Здесь
тоже есть свои небольшие подводные камни, но если воспользоваться услугами
риелтера, то проблем возникнуть не должно. Как совершается покупка В принципе, все формальности при заключении договора
купли-продажи как правило ложатся на риелтера (за это ему деньги и платят).
Однако, наверное, будет не лишним перечислить подробности этой процедуры,
чтобы в последствии не возникало лишних вопросов. Выбрав объект, надо будет внести залог продающему маклеру,
чтобы обозначить серьезность своих намерений. Залог составит 10% от стоимости
сделки. Если вы вдруг передумаете покупать, залог не вернут. Стороны также
подписывают договор, в котором будут подробно расписаны условия будущей сделки,
а также условия возможного отказа от нее сделки и санкции на случаи нарушения
договора. При оформлении сделки продавец и покупатель подписывают у
нотариуса основной договор купли-продажи. Одновременно покупатель отдает всю
стоимость за приобретаемую недвижимость на хранение нотариусу. Для этого между
сторонами сделки и нотариусом составляется отдельный договор. В нем
определены условия, при которых нотариус выплачивает деньги продавцу или
возвращает их покупателю. В принципе, можно заменить нотариуса банковской
ячейкой или адвокатом, если продавец не будет возражать. В любом случае,
услуга по хранению денег является платной. При этом кто и сколько должен платить
за хранение, прописывается в основном договоре и договоре хранения. Для завершения сделки риелтер должен передать договор
купли-продажи недвижимости, заявление в кадастр недвижимости и другие документы,
необходимые для изменения записи владельца в кадастр по месту нахождения
объекта. Сделка считается завершенной, когда
сделана соответствующая запись в кадастре недвижимости; в этот момент
нотариус выдает деньги продавцу. Процесс записи в кадастре может занимать от
одного до шести месяцев. Сразу же после получения заявления об изменениях в
записи кадастр блокирует объект для любых других изменений. Если покупать объект, находящийся в кооперативной
собственности, где предметом сделки является не объект недвижимости, а членство
в кооперативе, то все происходит гораздо быстрее – достаточно, чтобы правление
кооператива своей печатью и подписью подтвердило перевод членских прав и
обязанностей с продавца на покупателя, что займет пару дней. После выполнения всех этих формальностей, объект передается
новому собственнику фактически, о чем составляется соответствующий протокол,
который включает в себя, в частности, запись показаний счетчиков, перепись
движимого имущества, количество ключей и т.п. Далее новый владелец должен
перевести на себя (перезаключить) договоры на поставку коммунальных
(электричества, газа, воды, телефонной связи и т.п.), заключить новый договор
страхования и зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве плательщика
налога на недвижимость. Чешскую недвижимость можно также и продать. При этом
взимается налог в размере 3% цены продажи. Дополнительные издержки Рассматривая в каталоге цены за квартиры и домики, не
забудьте к стоимости сразу прибавить дополнительные издержки. Риэлтер возьмет с вас свои комиссионные, которые составят от
2% до 7% от стоимости сделки. Чем дороже объект – тем ниже процент. Еще 1000
евро придется отдать нотариусу или банку за хранение денег до окончательного
оформления сделки. Прибавьте сюда уже упомянутые расходы на регистрацию
фирмы (примерно 1500-2000 евро). Все остальные расходы включены в комиссионные.
Налог с продажи недвижимости платит продавец. Сам налог на недвижимость платится
ежегодно, начиная со следующего за покупкой года. Налог на недвижимость должен быть заплачен до 31 мая. Он
рассчитывается по квадратным метрам и зависит от вида з
площади (жилая, нежилая и пр.) и земли (двор, сад, луг и т.д.). Расчеты довольно
сложные, но в любом случае, эта сумма уж точно не разорит. К примеру, за
коттедж площадью 300 кв. метров с участком 1000 кв. метров под Прагой надо будет
платить $50 в год. "Коммуналка" тоже невелика – ежемесячные
коммунальные расходы за содержание такого же дома составят примерно $100.
Владеющая недвижимостью фирма должна заплатить еще и
налог на прибыль, который составляет 24%. Фирма не обязана иметь прибыль, однако
чтобы не раздражать чешских налоговиков, рекомендуется заключить договор
аренды своей недвижимости. Например, договор, по которому ваша фирма сдает в
аренду недвижимость физическим лицам, которые прописаны при регистрации, как
учредители. Таким образом вы покажете какой-то доход налоговой, который потом
уравновешивается расходами на реконструкцию, амортизацию, коммунальные услуги и
т.п. Доход от продажи недвижимости не включается в
налогооблагаемую базу налога на прибыль, если между покупкой и последующей
продажей недвижимости прошло более 5 лет. Ну и если все-таки ваша чешская фирма будет заниматься
реальной коммерческой деятельностью, то придется платить НДС 19%. При этом на
некоторые товары и услуги (например, печатная продукция, продукты питания)
действует 9% ставка НДС. Сказочные пейзажи за прозаические суммы Чехия – страна небольшая и популярных мест для покупки жилья
тут не так много. Россияне приобретают недвижимость в основном в Праге и
курортных Карловых Варах. Риелтерские компании также предлагают объекты,
расположенные в Судетах – Теплице, Франтишковы-Лазне – но спрос на них не
слишком велик. Там, на границе с Германией, в основном строят свои дачные
коттеджи немцы. Разумеется, самые дорогие объекты расположены в историческом
центре Праги и в центре курортной зоны Карловых Вар с видом на колоннаду и реку
Тепла. Новых домов здесь не строят: на продажу выставлены апартаменты в
старинных особняках, оборудованных полностью современной начинкой. Интересной категорией с точки зрения вложений в недвижимость
являются новостройки. До начала 2008 года Чехия, как страна-новичок была
освобождена от общеевропейского 19% НДС на строительные работы, что вызвало
громадный интерес у девелоперских компаний. В этот период рост цен с
нулевого этапа до конца работ достигал 10-20 %, а стоимость квадратного метра в
наиболее перспективных районах дорожала на 10-15 % в год. В начале нынешнего
года у девелоперов в Чехии отобрали налоговые льготы, что спровоцировало еще
один ценовой скачок на 15%. Так что те, кто успел вложиться в строительство в
2006-2007 годах, могли получить гарантированный доход от 40%. Сейчас на
рынке затишье, связанное с мировым финансовым кризисом. Цены на недвижимость в
Чехии не падают, но и не слишком быстро растут. Если говорить о ценах, то в целом они ниже российских и
западноевропейских. В Праге стоимость однокомнатной квартиры начинается от $100
тыс. За $200 тыс. можно купить себе и вовсе приличные апартаменты где-нибудь в
спальном районе. Можете рассчитать сами – в историческом центре Праги цены
начинаются от $3000 за кв. метр. В спальных районах столицы квадратный метр идет
от $1000 в обычном доме и от $2500 в домах класса "люкс". Если же отъехать от
столицы, куда-нибудь в сторону Брно или Либерца, то квартиру можно купить в два
раза дешевле. В сельской местности владельцем хорошего дома с
четырьмя-шестью комнатами и участком от 4 до 11 соток можно стать и за $80-100
тыс. Хотя если покупать коттедж под ключ с нормальной инфраструктурой, то это
будет стоить от $200 тыс. При этом, как говорят, к недвижимости
прилагается просто сказочный пейзаж. Для преуспевающих граждан есть выбор и на рынке элитного
жилья. Цены в "элитке" в центре Праге доходят до 9 тыс. евро за кв. метр и
затраты могут составить до 3 млн евро за объект. Для наглядности приведем несколько типичных чешских
объектов, представленных в каталогах риэлтерских агентств. 1-комнатная квартира в новом доме с мебелью в Праге. 26 кв.
метров. 13-й этаж 14-этажного дома. Парковка, спутниковое ТВ, выделенный
Интернет. СтоимостьЕдиновременные расходы при
оформленииЕжегодные издержки на
содержаниеИтого (включая расходы за 1 год
содержания)$101 тыс. $6970$890$108860 2-комнатная квартира в Старой
Праге, 2-ой этаж (из 5), после кап.ремонта, 42 кв. метра, Интернет, спутниковое
ТВ СтоимостьЕдиновременные
расходы при оформленииЕжегодные издержки на
содержаниеИтого (включая расходы за 1 год
содержания)$237700$11 тыс. $1300$250 тыс.
2-этажный
ванными комнатами, гостинной со столовой и кухней, зимним садом, балконом.
Гараж, 2 парковочных места во дворе. Камин, гриль, колодец, спутниковая антенна
НТВ+. Участок 900 м2. 20 км от Праги, между заповедными зонами. Отличная
инфраструктура: автобусная остановка в 2 мин от коттеджа, несколько
магазинови супермаркетов в пешей доступности, школа, рестораны,
спортивный центр. СтоимостьЕдиновременные расходы при
оформленииЕжегодные издержки на
содержаниеИтого (включая расходы за 1 год
содержания)$360 тыс$16,5тыс.$1300$377800 2-комнатная квартира в центре г. Карловы Вары. 79 кв. метров,
сантехника, встроенная кухня СтоимостьЕдиновременные расходы при
оформленииЕжегодные издержки на
содержаниеИтого (включая расходы за 1 год
содержания)$213 тыс.$14,5тыс.$1100$228600
