Территория "эконома"
02.10.2008 17:00 Ситуация на восточных направлениях – Горьковском,
Носовихинском и Егорьевском шоссе во многом схожа с ситуацией на уходящем из
Москвы на Северо-Восток Щелковском
шоссе. "Восток Подмосковья – самое урбанизированное направление. Не слишком
хорошая экологическая ситуация (северо-западные ветры относят к востоку
столичный смог) осложняется еще и серьезной загруженностью всех шоссе, наличием
большого количества населенных пунктов вдоль них", - рассказывает руководитель
направления загородной недвижимости компании "МИАН-агентство недвижимости"
Светлана Кондачкова. Так, транспортная
загруженность Горьковского шоссе превышает предельно допустимые значения в 2-3
раза. Средняя скорость движения здесь не превышает 40 км/ч, в часы пик снижается
до 25-30 км/ч. Шоссе идет через Балашиху с ее многочисленными светофорами, что
не способствует быстрому движению. Носовихинское шоссе также сильно загружно. Оно проходит
через подмосковные Реутов, Железнодорожный, Электроугли, Павловский Посад. "До
введения в эксплуатацию платной автострады Москва-Ногинск ситуация на Востоке
вряд ли улучшится. Платная автострада будет проложена в обход подмосковных
населенных пунктов. По расчетам специалистов, средняя скорость движения по ней
должна достичь 150 км/ч, а интенсивность движения – 30-40 тыс. автомобилей
в сутки", - рассказывает руководитель аналитического центра Корпорации «Инком»
Дмитрий Таганов. Когда точно будет построена эта дорога, не ясно. В планах было
пустить по ней первые автомобили уже в этом году. Исторически сложилось так, что при разрастании Москвы
поначалу основное предпочтение отдавалось преимущество западным направлениям –
здесь отстраивались государственные дачи. Затем стали осваивать южное
направление – сюда селили людей науки и представителей интеллигенции, поближе к
Академии Наук, МГУ и другим институтам. Затем пришел черед севера – по
дороге на Санкт – Петербург. Восток же был отдан в основном под рабочие
кварталы", - объясняет Светлана Ширяева, директор департамента загородной
недвижимости Vesco Realty. Развитие востока Подмосковья, как промышленного региона,
определил и рельеф местности. Здесь располагается обширная Мещеряковская
низменность. Почвы заболоченные и неплодородные, поэтому ничего, кроме
промпредприятий, на них особо и не построишь. Впрочем, отмечают эксперты, есть у Востока и свои плюсы. К
ним можно отнести относительную дешевизну земли и неплохо развитую
инфраструктуру. Последний факт как раз объясняется большим количеством
населенных пунктов. "Инфраструктура крупных населенных пунктов восточного
направления полностью удовлетворяет все необходимые потребности, как жителей,
так и покупателей загородной недвижимости. Есть кафе, супермаркеты, службы быта,
а также здесь расположены крупный ТЦ «Март Кнауф», конно-спортивная база
«Слободино», аэро- и парашютные клубы и рыболовно-охотничья база «Голубые
озера», - говорит Светлана Ширяева из Vesco Realty. Также здесь хорошо развита инфраструктуры для отдыха. "В 34
километрах по Горьковскому шоссе находится санаторий "Дружба", в 35 километрах –
лечебно-оздоровительный комплекс "Колонтаево", санатории "Кратово" и "Монино",
-- рассказывает Дмитрий Таганов. Торговая инфраструктура в основном
сосредоточена в Балашихе, Реутове и Железнодорожном. Неподалеку от
пересечения МКАД и Носовихинского шоссе идет строительство крупного
торгово-развлекательного центра «Шоколад», общая площадь которого составит 175
тыс. кв. м. А вот социальная инфраструктура развита слабо. "Все школы, детские
сады и поликлиники расположены на территории подмосковных городов. Частных
загородных образовательных и медицинских учреждений здесь нет", - отмечает
Таганов. Тем не менее на восточном направлении есть много
привлекательных мест. Здесь располагается массив соснового леса, озеро
Бисерово, протекает Москва-река. А также в районе Егорьевского шоссе находятся
известные стародачные поселения Малаховка, Красково и Кратово, где в советские
времена предпочитали селиться представители творческой интеллигенции. Именно в
этих местах наиболее развит рынок вторичной недвижимости. "Спрос на данном направлении в основном формируется за счет
людей, которые, к примеру, провели детство в одном из стародачных поселков и
сегодня не хотят покидать именно это место, но при этом стараются улучшить свои
жилищные условия. Надо заметить, что места здесь действительно очень красивые",
- говорит управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир
Яхонтов. Что же касается новых поселков, то, по его словам такие проекты можно
пересчитать по пальцам: "Рынок пустой". "Возникает парадоксальная ситуация -
поскольку предложения практически нет, появляется и некий неудовлетворенный
спрос", - констатирует Яхонтов. "В настоящее время из общего объема предложений рынка
загородной недвижимости, на востоке Подмосковья расположено не более 8%.
Половина из них приходится на Горьковское шоссе", - в свою очередь говорит
Светлана Кондачкова из "МИАН-агентство недвижимости". "Наибольший объем
предложения — около 57% (против 30% в целом по рынку) — сосредоточен в зоне до
20 км от МКАД", - добавляет она. В основном здесь строится эконом-класс и в редких случаях –
бизнес-класс. Доля поселков эконом-класса по восточному направлению значительно
выше, чем в среднем по рынку – около 64% в общей структуре предложения. Из новых коттеджных поселков, представленных на рынке на
сегодняшний день, эксперты отмечают поселок «Лагуна» (15 км по Горьковскому
шоссе), Papillon (23 км по Горьковскому шоссе), «Салтыковка Prestige» (5 км по
Носовихинскому шоссе) и другие (см. таблицы). По данным Vesco Realty цена сотки земли на Горьковском,
Носовихинском и Егорьевском шоссе одинакова. На расстоянии до 10 км от МКАД цена
варьируется от $5,4 до $8,6, от 10 до 25 км от МКАД сотка будет стоить $2,2-5,4
тыс., от 25 до 50 км. - $1,1 – 2,2 тыс, далее - $370-1,1 тыс. Что касается средних цен на готовые объекты, то МИАН
приводит следующие показатели: средняя стоимость составляет около $325,3
тыс., а средневзвешенная цена сотки в организованных поселках - около
$8193, что почти в 1,5 раза меньше среднерыночных показателей. Эксперты, опрошенные dpmoney, сходятся во мнении, что в
ближайшее время цены на недвижимость и землю на Востоке Подмосковья расти не
будут. Что купить на Востоке НазваниепоселкаШоссе От МКАД(км)ПлощадьЦены (тыс.$)От-доУч-ков от (сотка)Коттеджей от(кв.м) Самоцветы -
1 Горьковское 5 1,4 105 312 -312 Берендеевские
Дачи Горьковское 27 8,2 — 84,4 – 223 Полесье Горьковское 35 9,8 180277,5 - 497,3 Караваево Горьковское 40 10 150 232 – 334,8 Красный
огорок Горьковское 73 15 120 189 - 345 Источник: корпорация "Инком" Что купить на ВостокеНазвание поселкаШоссеОт МКАД (км)Площадь (кв.м.),
от-доРазмер участка, (сотка)Стоимость, тыс. $, от-доЛагунаГорьковское15360-4002-4545.8-1350PapillonГорьковское23200-40022-22379-763СемицветикГорьковское5110-1102-4280-280Лесная купавнаГорьковское17223-35220-30438,5-712 ПолесьеГорьковское35180-18010-18277,5-497,3 Жемчужина ПодмосковьяНосовихинское6160-2000-2547-682Салтыковка PrestigeНосовихинское5184-1902-4719-719Источник: "МИАН-Агентство
недвижимости"
