Виражи за рубежами
13.10.2008 15:24 Кризис пока не затронул страны бывшего соцлагеря (Болгарию,
Польшу, Чехию, Румынию), где жилье еще в силу недолгого существования рынков,
возможно, недооценена. Правда, Болгарию, из-за строительного бума, называют
кандидатом номер один на попадание в ситуацию перепроизводства и корректировки
цен. Инвесторов повсеместно интересует вопрос: кто первым
последует за Западной Европой? Чем благополучнее рынок и выше дивиденды от
вложений, тем неожиданнее и больнее кризис. Слухи о том, что следующими станут
страны Азии, ныне переживающие небывалый подъем, становятся все более
настойчивыми. Месяц назад американский инвестиционный банк Morgan Stanley
заявил, что недвижимость в Дубае, который в последние годы позиционируется как
одна из лучших мировых инвестиционных площадок, в 2009 году, скорее всего,
начнет дешеветь. Операторы рынка пока еще говорят о рекордном росте и
баснословных прибылях от перепродаж, но скептики уже предупреждают о том, что
подобное положение вещей не вечно. За год, к 2010-му, цены на жилье в этом
регионе, по мнению банковских аналитиков, могут упасть, как минимум, на 10%.
Основной причиной такой оценки стало то, что уже сейчас на рынке региона заметно
превышение предложения над спросом. При этом в отчете банка говорится, что
возможна и более резкая коррекция сектора недвижимости эмира
последуют по стопам сингапурских, где в конце 1990-х годов они упали на 80% в
течение полутора лет. Интересно, что в прошлом году цены в Дубае выросли на 79%,
за первое полугодие нынешнего года – еще на 25%. Как бы ни цинично это звучало,
но в свете такой динамики даже обратный откат на 80% представляется для
долговременных инвесторов не критичным. Кроме этого, подоплека сингапурского
кризиса 10-летней давности все же была совсем иной, поэтому вероятность
проецирования той ситуации маловероятна. "Конечно, как и на любом рынке, на рынке Дубая бывают
периоды стагнации. Например, нынешним летом мы отмечали замедление темпов роста
по такому значимому району города, как Jumeirah Village. Цены на жилую
недвижимость остались неизменными с апреля 2008 года. А коммерческая
недвижимость вдруг резко поднялась в цене. Спрос пока опережает предложение", -
отмечает Анна Григоровская, руководитель проекта компании "Интегроинвест".
Сегодня новая тенденция на рынке Дубая – поворот инвесторов от жилищного рынка к
офисному. Кроме этого, специалисты в последнее время активно советуют
поинтересоваться объектами в других эмиратах, например, в Абу-Даби: соседние
рынки уступают Дубаю по количеству предложения и ценам, но вложения в них могут
оказаться более выгодными. Операторы говорят, что ближе всех к ОАЭ по инвестиционной
привлекательности стоит рынок Панамы. Здесь, как и там, тоже есть налоговые
каникулы (до 15 лет), получение гражданства при покупке недвижимости от $300
тыс., цены невысокие, а рост составляет 12-20% годовых. В столице страны цена
квадратного метра начинается от $1000. В часе езды от столицы – от $600 за метр.
В горах, рассказывают, "квадрат" можно купить за смешные деньги – от $20, но там
нет автомобильных дорог. "Ситуация в Панаме напоминает Коста-Рику 15-20 лет назад,
или Флориду 30 лет назад, - говорит Сергей Булавин, исполнительный директор
Cosmopolite International Realty. - Наиболее надежны, на мой взгляд, инвестиции
в Панама-Сити, особенно его исторический центр – Каско-Вьехо, бесспорно
привлекательна Авенида Бальбоа, она сейчас в стадии реконструкции. Дома,
расположенные на этой улице, выходят окнами прямо на океан. Отмечу новый и
перспективный район – Коста дель Эст, кроме того, можно обратить внимание на
зеленые пригороды столицы с низкой плотностью застройки, такие как Клейтон и
Олбрук, где традиционно проживают сотрудники американских миссий". С соседней Доминиканской республикой операторы начали
работать примерно год назад. Цены на курортную недвижимость за год выросли на
15%, а активность российских клиентов - в два раза. "Русские недавно начали
открывать для себя этот регион, в геометрической прогрессии распространяя
информацию о Доминиканской Республике как о новом перспективном направлении для
инвестирования", – говорит Алексей Гершевицкий, директор отдела продаж
Восточно-Европейского региона Signature Golf & Beach Properties. Козыри -
безвизовый въезд и доступная процедура оформления вида на жительство и
гражданства. Еще один объект внимания инвесторов – Австралия. "Наши
соотечественники заметно потеснили западных инвесторов", - говорит Виталий
Масный, консультант австралийской компании Professionals Real Estate. Центрами
приложения средств стали Квисленд, Брисбэйн и Сидней. В 2006-2007 гг. на
австралийском рынке доминировали покупатели из Великобритании, которые потратили
$103 млн, и Новой Зеландии ($86 млн). Брисбэйн привлек больше всего покупателей
из Новой Зеландии, Солнечный берег – из Британии. Россияне показали наивысшую
активность на Золотом берегу (Gold Cost). Цены на виллы начинаются от $330,
новые проекты возникают регулярно. В Брисбэйне, у побережья Тихого океана,
средняя стоимость таунхауза в хорошем районе - $261 тыс., а средняя цена дома с
участком - $390 тыс. За сдаваемые в аренду брисбэйнские квартиры запрашивают от
$870 до $1700 в месяц. Но центром внимания как инвесторов, так и наблюдателей,
бесспорно, стал в последний год американский рынок недвижимости. По сравнению с
происходящими на нем событиями, колебания на рынках других стран кажутся
малозначительными. С конца 2005 года цены в США падают с небывалой скоростью, а
за последний год, по усредненным данным американских риэлтерских компаний, спад
составил около 14%. Естественно, скорость падения различна в разных ценовых
секторах, а также дифференцирована территориально. Сегодня эксперты говорят о массовом приходе на рынок США
покупателей из Европы - немцев, французов, англичан, и соседей канадцев.
Российские инвесторы тоже и интересуются, и приобретают, но, по традиции, менее
активно, нежели европейцы. "Россияне покупают сейчас недвижимость в разных
ценовых диапозонах: от $400 тыс. до $7 млн. Причем, покупают не только в Майами,
но и в Палм Бич ("подальше от других россиян"), и в ультра-дорогих и элитных
проектах, таких как Бол Харбор (Bal Harbour), где лучший шоппинг и самый
престижный адрес (как 5th Avenue in New York)", - рассказывает Елена Зуева,
консультант Агентства зарубежной недвижимости "Евродом". Большинство потенциальных покупателей озабочено выбором
объектов, максимально потерявших в цене. "Цены стандартных семейных домов
относительно стабильны, в то время как элитная недвижимость просела очень
серьезно. Объект, стоивший в мае 2005 года $1,5 млн., сегодня можно купить за
$900 тысяч, - отмечает Димитр Христов, частный консультант по продажам (Тампа,
Флорида). "За последний год цены на эконом- и бизнес-класс упали на 20%-30%", -
говорит Елена Зуева. По мнению Димитра Христова, "самыми потерпевшими" в
результате кризиса оказались Флорида и Калифорния: "В этих штатах рост цен был
самым большим, цены продаж перед кризисом превышали порой реальную стоимость
жилой недвижимости в несколько раз. Сейчас на рынке жилья во Флориде появилась
масса предложений и возможностей, о которых раньше покупатели могли только
мечтать". "Провалились в цене сильнее те регионы, которые в прошлом
были самыми популярными (во Флориде это города Майами и Тампа), - добавляет Яна
Егорова, Управляющий Директор EG Progress Consulting GmbH. - Несколько месяцев
назад на рынок выплеснулось очень много предложений недвижимости от банков,
которые реализуют свои залоги, чтобы вернуть хоть что-то. Судя по всему, цены
сегодня достигли дна". Для инвесторов вопрос лишь в том, долго ли продлится
привлекательный для приобретения с целью последующего заработка период "дна".
Американские аналитики прогнозируют начало роста уже в будущем году, однако, не
все смотрят на ситуацию столь оптимистично. Как в недвижимости получаются пузыри: - неосмотрительность банков в выдаче ипотечных контрактов и долгие сроки этих
контрактов, заключавшихся на 50 лет. - слабая процентная ставка в первые
годы плавающей ипотеки у большинства контрактов.- высокий уровень
задолженности населения : каждая четвертая семья выплачивает высокие ипотечные
взносы, которые составляют в среднем 44 % семейного бюджета. - низкий
уровень власти (муниципалитеты) для решения задач городского планирования, что
способствовало расширению коррупции муниципальной власти. - "оптовая"
покупка и консервация построенных жилплощадей крупными строительными компаниями
с целью спекулятивной перепродажи. - пристрастие населения к владению
жильем, а не к аренде (80 % испанцев собственники). - нерешительность
правительства перед непопулярными мерами, способными приостановить спекулятивный
рост, а значит и темпы строительства, хотя теперешний резкий спад продаж
экономисты предвидели еще несколько лет назад.
