Сливки кончились: или дешевый госзаказ или гуд бай
31.10.2008 09:10 Объемы сделок на рынке недвижимости сокращаются, и ничто не
намекает на изменение этого тренда в ближайшее время. Прибыль застройщиков в 50%
- уже прошлое. А какое оно будущее? Основной владелец группы компаний СУ-155
Михаил Балакин признал, что в условия отсутствия высокого спроса,
застройщикам придется принять помощь власти и продавать жилье с большим
дисконтом или замораживать проекты. "Ъ": Московские власти объявили, что направят 40 млрд рублей
на выкуп почти 500 тыс м2 новых квартир для городских программ у столичных
застройщиков. В списке компаний значится и СУ-155. Каждый метр обошелся мэрии на
$1 тыс ниже средней рыночной цены. Теперь власти обсуждают возможность
дополнительного дисконта 12%. Зачем вам понадобилось участвовать в такой
распродаже? М.Б.: За последние месяцы банки либо существенно
сократили выдачу ипотечных кредитов, либо вообще перестали их предоставлять. Раз
банки, выдающие ипотеку, захлопнули двери перед своими клиентами, сузился круг
потенциальных покупателей. Я не исключаю, что через короткое время на рынке
недвижимости большая часть продаж жилья на коммерческой основе будет
компенсироваться бюджетным финансированием. "Ъ": Московская мэрия заявила о готовности выделить $2 млрд
на поддержку застройщиков. Теперь многие компании начнут больше строить
социального жилья в ущерб коммерческому? М.Б.: Я не исключаю этого. На рынке останется небольшой
объем коммерческого жилья, стоимость которого из-за дефицита резко возрастет.
Кризис закончится, и мы окажемся на уровне начала 1990-х годов, когда
приходилось стучаться в чиновничьи кабинеты и долго кланяться, чтобы купить
квартиру. "Ъ": Недавно на совещании у первого вице-премьера Игоря
Шувалова обсуждались возможные антикризисные меры для строительной отрасли. Они
будут эффективными? М.Б.: На совещании речь шла не о решении финансовых проблем
отдельно взятых компаний, а о сохранении строительной отрасли в целом. Власти
разбили компании на несколько групп. В первую очередь господдержку получат
застройщики жилья экономкласса, имеющие необходимую производственную базу.
Насколько мне известно, по девелоперам, которые строят жилье бизнес-класса,
будут приниматься отдельные решения. Логика властей понятна: если компании из-за
финансовых проблем заморозят стройки, то на страну нахлынет мощная волна
обманутых вкладчиков. "Ъ": Сотрудничество с государством сильно снизит доходность
бизнеса, а московские компании привыкли к 35%-50%-ой рентабельности... М.Б.: Девелоперам придется смириться со снижением
рентабельности и не рассчитывать на сверхприбыли. "Ъ": Два года назад столичные застройщики заявляли, что
невозможно снизить цены из-за дорогих стройматериалов. С мая этого года цемент
подешевел почти на треть. Что будет с ценами? М.Б.: При строительстве на долю цемента приходится 3-5%
затрат. Да, цемент подешевел на 30%, но при этом себестоимость сократилась
незначительно, всего на 1-1,5%. Если в ближайшее время, допустим, на те же 30%
упадут цены на металлоконструкции, то себестоимость снизится еще примерно на
5-7%. Но есть более существенные расходы, которые пока не снижаются. Я говорю о
подключении построенных домов ко всем инженерным сетям. "Ъ": Продажи на первичном рынке практически прекратились, и
девелоперы уже начинают задумываться о снижении цен. М.Б.: То, что цены на жилую недвижимость могут упасть до
уровня 1990-х годов, миф. Если бы мне даже захотелось снизить цены, я н
это сделать. Представьте себе: я продал вам в строящемся доме квартиру, условно
говоря, за $100 тыс. Завтра в этом же доме я начинаю продавать квартиры уже за
$50 тыс. Вы что делаете? Расторгаете со мной предыдущий договор и заключаете
другой контракт, уже по новой цене. А у меня нет денег, чтобы компенсировать вам
оставшиеся $50 тыс. Я с удивлением воспринял сообщение компании ЛЭК о снижении
на 15% стоимости квадрата в своих новостройках Петербурга. С одной стороны, я их
понимаю: сейчас объемы продаж в новостройках снижаются. Но с другой стороны,
девелопер рискует завтра остаться без оборотных средств. Многие столичные
компании проходили это в 1998 году, когда кризис подтолкнул к снижению цен. Кто
из них выжил, можно пересчитать по пальцам. Очень сомнительно, что цены на
московское жилье упадут до 30%, как сейчас прогнозируют.
