Это не скидка, это нормальная логика
16.12.2008 10:13 Интервью девелопер дал газете "Коммерсантъ". "Ъ": "ДОН-строй" объявил о 25-процентных новогодних скидках.
Вряд ли ваши коллеги по цеху, которые второй месяц убеждают потенциальных
покупателей, что снижение цен невозможно по определению, довольны политикой
"ДОН-строя"... М.Б.: Еще летом в "Доме на Беговой" за неделю мы закрывали
по одной-две сделке по цене 150-160 тыс рублей за 1 м2. Подобные объемы продаж
нас вполне устраивали: получалось, что через два-три года мы все успеем
распродать. Но в сентябре-октябре приходит понимание, что новые кредиты
откладываются на неопределенный срок, а обслуживать свои обязательства
необходимо. И этих двух-трех квартир в неделю уже недостаточно, чтобы тащить всю
финансовую нагрузку. Происходит переосмысление, и вот мы уже готовы продавать и
за 110 тыс рублей. Что это? Скидка? Распродажа? Или норма
на ожидания покупателей могут не согласиться только те компании, у которых есть
большой запас ликвидности и невысокая долговая нагрузка. Такие девелоперы могут
сейчас строить и ждать, когда рынок вернется на ценовой уровень этого лета.
Я не призываю своих коллег следовать моему примеру. Но нельзя отрицать
существующую реальность. Сегодня все идет к тому, что на рынке произойдет
коррекция и на ближайшие месяцы мы можем вернуться к уровню 2005-2006 года,
когда квартиры продавались максимум за $6 тыс за 1 м2 в сегментах бизнес и
премиум и по $12 тыс за 1 м2 в классе de luxe. Этот период надо просто
переждать. "Ъ": Чему вас научили первые месяцы кризиса?
М.Б.: За этот короткий срок я понял, что надо уметь
принимать ситуации, на развитие которых ты никак не можешь повлиять. Не
нервничать, пытаясь что-то изменить, а работать на будущее. Именно в такие
периоды можно спокойно, без характерной для растущего рынка гонки заняться
стратегическим развитием компании. Признаюсь, в последнее время было тяжело
концентрироваться на вопросах, никак не связанных с кризисом. И все же, пытаясь
спрогнозировать развитие ситуации, я руководствуюсь в первую очередь
уверенностью, что правительство добьется выполнения программ по поддержке
отрасли. Целевое финансирование строительства, выкуп жилья под социальные
нужды... Обнадеживают и последние новости о поддержке граждан, взявших ипотечные
кредиты. Принимаемые меры, безусловно, способны вывести рынок из нестабильности.
"Ъ": Вы пытались для себя описать картину, как изменится
рынок после кризиса? М.Б.: В сегменте жилой недвижимости в следующем году резко
сократится предложение, по сравнению с этим годом раза в три — ведь в 2008 году
новые проекты на рынок практически не выводились, и кризис, вызвавший заморозку
ряда объектов, только усугубил ситуацию. При этом на рынке неизбежно проявится
накопившийся отложенный спрос, который к моменту выхода из кризиса может
составить и миллион квадратных метров. Это приведет к тому, что уже во второй
половине 2009-го — начале 2010 года цены на рынке жилья вернутся к уровню лета
2008 года. В сфере коммерческой недвижимости мы прогнозируем падение спроса
на аренду офисных помещений и, соответственно, снижение ставок. Выживут удачные
проекты, в которых сочетаются правильное местоположение и сбалансированная
концепция. Предположительно стагнация на этом рынке продлится до 2011 года,
поэтому к проектам в этом секторе мы будем подходить особенно аккуратно и
выборочно. "Ъ": Многие девелоперы сегодня стараются
компенсировать падение спроса со стороны частных покупателей госзаказами. Вы
ведь тоже вели переговоры с Минобороны? М.Б.:
Действительно, сейчас на рынке говорят о предложениях от оптовых
покупателей жилья — Минобороны, Минрегионразвития, региональных администраций.
Мы изучили эти предложения и поняли, что можем выгоднее продавать квартиры в
розницу. Тем не менее с госструктурами "ДОН-строй" будет работать по контрактам
— существенный объем собственных генподрядных мощностей мы переориентируем на
госзаказ. В 2007 году по генподряду объем выполненных работ составил около $700
млн, примерно таких же показателей ожидаем по результатам 2008-го. Мы хотели бы,
чтобы приблизительно на 50% эти мощности были загружены внешними заказами, в
которых госзаказ может составлять и 100%. Думаю, многие девелоперы сейчас
переориентируют свои генподрядные и производственные мощности именно на
госзаказ. "Ъ": Какая рентабельность у этого направления?
М.Б.: Около 12-15%. Но в сегодняшних условиях
рентабельность для нас не столь значима, важнее сохранить мощности,
производство, людей. Так что даже если рентабельность будет 2% - будем
работать.
