Недвижимость-2009: вся правда
26.12.2008 14:13 Квартиры в МосквеЦены на квартиры в Москве традиционно
самые высокие в России. Но даже при этом все предложения квартир в новостройках
и на вторичном рынке жилья в столице в плане цен можно разделить на две
категории – адекватные и неадекватные. К первой категории относятся хорошие
или сбалансированные по всем параметрам предложения, не имеющие серьезных
недостатков, причем по разумной цене. Ко второй – квартиры, цены на которые были
завышены изначально, даже до кризиса, выставлялись "на вырост" с расчетом на
дальнейший рост рынка, причем нередко подобные варианты имеют те или иные
изъяны. В нынешних условиях даже независимо от сегмента, к которому
принадлежит квартира, динамика ее стоимости будет определяться тем, принадлежит
ли она к первой категории или ко второй. Коррекция цен на жилье из первой
категории будет наименьшей, коррекция цен на квартиры второй категории может
оказаться куда более глубокой и продолжительной. Рассуждая на тему глубины снижения цен на квартиры в 2009 году, следует
принять во внимание, что с учетом скрытой коррекции – торга и скидок – стоимость
московских квартир к концу 2008 года уже потеряла порядка 20%-30%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость
было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%.
Это позволяет сделать вывод, что коррекция цен на квартиры, относящиеся к первой
категории, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году эти квартиры
могут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 10%-15% до начала
весны, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по
разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены – стабилизируются. Дополнительное снижение цен на квартиры, относящиеся ко второй категории,
может оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные
предложения продать крайне сложно. В зависимости от степени завышенности
начальной цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение цен на такое
жилье может составить еще порядка 30% и более. Основная волна коррекции цен на московские квартиры закончится в первом
полугодии 2009 года, а для второго будет характерна стабилизация цен. Квартиры в Подмосковье и регионахКвартиры в Подмосковье
и в регионах России имеют существенный плюс по отношению к Москве: – они заметно
дешевле, а также в меньшей степени оторваны от платежеспособного спроса и
себестоимости строительства. А следовательно, и коррекция цен на жилье в
Подмосковье и в ряде регионов будет более сдержанной, чем в Москве и может
ограничиться 15%-30% от докризисных цен. Заметно глубже коррекция может быть в
городах с сильно вздутыми ценам, например, в Сочи, а также там, где более
половины квартир продавалось с помощью ипотеки. Аренда жилья На ближайший год рынок аренды квартир
обещает быть наиболее активным, а коррекция арендных ставок вряд ли станет
значительной. Для этого есть достаточно причин: аренда все прежние годы дорожала
медленнее, чем цены купли-продажи, доходность от сдачи жилья в аренду невелика
даже по сравнению с банковскими депозитами. Поэтому коррекция ставок аренды
может в большей степени затронуть сегмент дорогих квартир и домов, а в
эконом-классе она вряд ли превысит 10%-15%. По материалам www.irn.ru
