Новости Москвы

Москва: Константин Апрелев: "Поздно уходить из акций в недвижимость"

По Москве поползли слухи о том, что народ, будучи в шоке от мирового кризиса, бросился покупать квартиры, и цены на них в январе подскочили на 10%. О том, что произошло на самом деле, и почему сейчас хранить деньги "в чулке" надежнее, чем в недвижимости и акциях, dp.ru рассказал вице-президент российской гильдии риэлторов, гендиректор агентства недвижимости "Савва" Константин Апрелев.

DP.RU: Константин Николаевич, слухи о том, что квартиры в Москве подорожали в январе на 10% имеют под собой основание?

К.А.: Если говорить о цене предложений на столичном рынке жилой недвижимости, то по итогам января рост составил 2%. Цены реальных сделок не знает никто. Вы можете в объявлении агентства недвижимости увидеть одну цену, позвонить хозяину, а он вам назовет уже другую цену. Если к объекту возникает повышенный интерес, то между покупателями могут произойти миниторги. Такие случаи не редкость, и я о них знаю. Если к объекту интереса нет, то для себя продавец принимает решение – либо понижать цену, либо оставлять ее прежней и следить за ситуацией. Я бы не сказал, что однозначно цены на все квартиры на рынке выросли. Этого не произошло.

DP.RU: А что произошло на самом деле?

К.А.: На самом деле наиболее значительный рост в январе – на 4,5-5,5% - произошел на самое дешевое жилье – однушки и двушки самой низкой ценовой категории.

В московских "сталинках" и "высотном кирпиче" цены с начала 2008 года выросли всего на 1-1,5%. А в категориях "монолит" и "новостройки" (бизнес-класс) цены и вовсе упали на 1%.

DP.RU: В недвижимости сейчас можно держать деньги?

К.А.: Вообще не понятно, в чем лучше держать деньги в такой кризисной ситуации: в недвижимости, в рублях или в евро. Поэтому когда мы говорим, что есть такая мировая экономическая нестабильность, не стоит утверждать, что нужно быстро вкладываться сейчас в недвижимость. Покупательский спрос на фоне кризиса тоже снизится.

Продавец может повысить цену, но это не значит, что он получит деньги. Сегодняшнее повышение спроса на жилье не носит инвестицинного характера. Те люди, которые хотят купить квартиры самой низкой ценовой категории, рассматривают их не как предмет инвестиций, а как предмет потребления. Они решают свои жилищные проблемы. А продавцы, безусловно, психологически сейчас неустойчивы, потому что они не знают, что произойдет с рынком.

Мы уже видим, что происходит с жильем категории бизнес-класса – цена на него упала, как я уже сказал. Это говорит о том, что часть владельцев, которые ранее купили квартиры, в том числе в инвестиционных целях, не дожидаясь планируемого момента, взяли и продали жилье, тем самым, снизив цены в январе. Значит, какой-то категории людей реально потребовались деньги. Следственно на рынок вышел какой-то объем инвестиционных квартир.

DP.RU: Число предложений выросло?

В январе количество предложений на рынке по сравнению с декабрем возросло на 50%, хотя первый месяц года никогда не был месяцем активной деятельности.

Конечно, какая-то часть ожидания продавцов связана с тем, что если американский доллар будут раздавать по таким низким ставкам рефинансирования, то денег будет много и инфляция усилится. Так что это, в том числе, и реакция на инфляционные ожидания. А может быть, это просто попытка понять для себя – насколько может измениться соотношение доллара к рублю, и уже сделать какое-то опережающее действие, чтобы прочувствовать рынок. Любой продавец на это имеет право, особенно если валюта, в которой оценивается недвижимость, не вполне стабильна.

На самом деле меньше всего хотелось бы, чтобы все СМИ начали писать о том, что цены резко взлетели. Это спровоцирует очередной виток цен. Я пока не наблюдаю объективных оснований для этого.

DP.RU: Каковы ваши прогнозы?

К.А.: В условиях того психоза, который себе позволяют СМИ и не вполне вменяемые аналиткии, сказать, что будет, не возьмется никто. С моей точки зрения, нужно просто объективно оценивать ситуацию, тогда это не приведет к каким-то непонятным для рынка последствиям.

Наверное, какой-то толчок произошел с попыткой продавцов поднять цены на жилье самой низкой ценовой категории. И если это будет поддержано покупателями, если люди будут заключать сделки, то этот толчок для продавцов оправдается.

Если говорить о прогнозе на 2008 год, который сделала наша команда аналитиков, то цены на недвижимость будут расти ежемесячно на 1-2%. Для более серьезного роста предпосылок нет. Мировой кризис уже ударил по ипотеке и ставки ипотечные растут с ноября. Все меньшее количество людей получает ипотечный кредит, и мы это видим. Всю осень, несморя на то, что цены предложения росли, число ипотечных сделок в общем объеме покупок недкижимости сократилось – по отношению к июлю в два раза. Было 10%, стало 5%. Это очень существенно.

Вообще с деньгами на рынке становится хуже. Это очевидно. Это реакция на запад. Через 2-3 месяца после выборов произойдет удорожение стоимости кредитных ресурсов и сокращение количества свободных денежных средств в обращении.

DP.RU: А если сравнивать рынок недвижимости с рынком ценных бумаг?

К.А.: Уже поздно вытаскивать деньги из акций и фиксировать прибыль. Все кто мог вытащить, вытащил эти деньги, но я не уверен, что они будут вкладывать их в недвижимость. А в том, чтобы вытаскивать деньги на уже упавшем рынке и кидаться вкладывать их в недвижимость, тем более нет логики.

DP.RU: А в ПИФы?

К.А.: Вы видите – какая доходность ПИФов? Ее нет вообще. Но давайте вернемся к теме недвижимости. Ее стоимость зависит не столько от текущей прибыли, сколько от долгосрочных накоплений. Если у людей выросли доходы, то не факт, что они тут же кунулись все покупать. Они должны были что-то накопить для этого.

Поэтому не будет каких-то долгосрочных трендов роста, потому что стратегическая перспектива привлекательности инвестиций в недвижимость сейчас не очевидна, а раз так, то и разгоревать этот рынок просто некому. Те, кто вытаскивает деньги из бумаг, расплачиваются с долгами или деражат наличку до лучших времен. Деньги сейчас интересней.

DP.RU: Так поступают люди из вашего круга?

К.А.: Это не обязательно мой круг. Такова тенденция.

DP.RU: А во что вкладываетесь вы?

К.А.: Я уже три года инвестирую в одну из ниш коммерческой недвижимости – "стрит ритейл". Текущая доходность и рост стоимости там на сегодня выше, чем может обеспечить любой ПИФ, любые депозиты, а риски ниже.

D.P.: А у вас самого акции были?

К.А.: Нет, этим я никогда не занимался.