7 способов заработать на кредитной недвижимости
16.07.2008 16:56 Наталья Кирпичеченко ответила на вопросы читателей dpmoney в
ходе горячей линии, которая прошла 16 июля. Андрей: Так можно ли заработать на недвижимости в
кредит? Наталия Кирпиченко: До тех пор, пока ежегодный рост цен на
недвижимость выше ставок по ипотеке, зарабатывать на купле-продаже квартир и
домов можно. Если вы собираетесь работать как инвестор, то рекомендую брать
кредиты с минимальным первоначальным взносом и максимально длинным сроком
кредитования. Инна: Как влияет мировой ипотечный кризис на наш рынок? Растут ли
ставки? Может быть, есть первые признаки разорения компаний? Н.К.: Ставки в России растут исключительно из
"профилактических" соображений. Для некоторых кредиторов ставки внешних
заимствований действительно стали выше на 1-1.4 пункта. Вообще это нормально.
Ставки по ипотеке должны быть выше уровня инфляции как минимум на 2 пункта, то
есть в 2008 году - 13% в рублях. Что касается брокеров и риэлтерских
компаний, работающих с ипотекой, очевидно, что у кредиторов по отношению к
брокерам будет требование по размеру собственного капитала. Это означает, что
работать смогут очень крупные федеральные структуры, гарантирующие погашение
кредитов своими деньгами, и мелкие брокеры, обслуживающие не более 4 клиентов в
неделю. Стас: Как вы считаете, каков потенциал роста недвижимости в Москве и
Петербурге? Имеет ли еще смысл инвестировать в квадратные метры в этих городах,
или в инвестиционных целях, да еще с учетом ипотеки, уже однозначно надо
смотреть в регионы (если да, то в какие)? Н.К.: В Москве цена на жилье эконом-класса для инвесторов
дойдет до отметки до $12 тыс. за м2 к 2011 году. Хорошая типовая "однушка" в
Москве стоит уже не менее $300 тыс. Рост цен на недвижимость в Санкт-Петербурге
увеличится тоже примерно в полтора раза за пару лет. Регионы такого
ощутимого эффекта не дадут инвесторам. Но если там что-то купить сегодня за $150
тыс. через год можно будет продать за $195 тыс. Но там можно и зависнуть, и как
вы будете рулить процессом из Москвы не ясно. наследник: что выгоднее - самостоятельно покупать недвижку (я не
спец, просто получил наследство), или вложить деньги в ЗПИФ недвижимости? какие
за и против? Н.К.: Выгоднее покупать самому с использованием риэлтора:
будет актив, который можно оценить в любой момент. ЗПИФ не рекомендую. Galina: Меня интересовала Болгария в плане инвестиций, не успела, уже
на 40% подорожало жилье. Рассматриваю Анта
чтобы это было не очень далеко от России. Н.К.: Любая европейская страна с благоприятным климатом
сейчас показывает рост цен на жилую недвижимость. Здесь важнее знать правовую
базу объекта инвестиций и ваши риски. В каждом конкретном случае надо
разбираться детально, предметно и на определенный момент времени. Георгий: Какой, на Ваш взгляд, вариант может быть мне предложен на
рынке малоэтажного домостроения по схеме: покупка земельного участка -
использование его, как залоговое обеспечение получения кредита на строительство
загородного коттеджа? Мне 55 лет, работаю, зарплата 3500 у.е. Н.К.: Вы можете рассчитывать на сумму кредита до $200 тыс.
Нужно выбрать участок земли под застройку, вместе с вашими документами и
документами по участку пройти процедуру одобрения банка, получить решение на
кредит на землю, рассчитать стоимость строительства, оформить документы на
второй кредит на строительство, затем, построив дом и получив документы на право
собственности, перекредитоваться на условиях классической ипотеки на меньшую
процентную ставку. Анна: Собираемся брать ипотеку или банковскую ссуду на приобретение
2-комнатной квартире во вторичном жилье в Подмосковье. Есть 2 комнаты в
коммунальной квартире, которые хотим отдать в зачет 30% от суммы покупки. Не
можем определиться, что сейчас выгоднее - ссуда или ипотека. Доходы наши общие
примерно 70 тыс. рублей в месяц. Хотим взять необходимую ссуду лет на 7-9. Что
Вы можете посоветовать? Н.К.: Ипотека для вас имеет больше преимуществ, поскольку
такая сделка в режиме обмена может быть сделана для вас любым риэлтором. По
эффективной ставке оба ваши варианта одинаковы. Если ссуда не предполагает
залога недвижимости, то советую взять ее. В таком случае объект недвижимости
может пригодиться вам как предмет залога, например, для досрочного погашения
ссуды. Нона Викторовна: Если бы вы сами сегодня брали недвижимость в ипотеку
с целью получения дохода, как бы вы действовали и чтобы выбрали в качестве
объекта инвестиций? Н.К.: Самые ликвидные объекты в Москве - это "однушки" в
панельных домах студийного плана. Именно их и стоит рассматривать. Полный текст горячей линии можно прочитать здесь. Справка о ГК "Мультиброкер":В ГК "Мультиброкер" входят три
торговых марки: 1) управляющая компания "Мультиброкер", 2) в секторе ипотечного
брокериджа — "Кредитный мастер", 3) для привлечения финансирования региональным
застройщикам (малоэтажное и малогабаритное жилье) — "Кредитное решение". Кирпиченко Наталья Анатольевна:Совладелец и генеральный директор
Группы компаний "Мультиброкер". Родилась 1 августа 1969 г. в
Москве.Имеет высшее экономическое образование, закончила аспирантуру, в
настоящее время пишет диссертацию на тему "Концепция единого управления
российским строительным комплексом" и проходит обучение по программе EMBA
"Стратегические финансы" и МБА "Управление строительством". С 1991 г. по
2002 г. работала в ведущих консалтинговых и холдинговых компаниях, коммерческих
банках. С 2002 г. работает на рынке жилой недвижимости и ипотеки. С
апреля 2006 г. по декабрь 2007 г. - генеральный директор
"МИЭЛЬ-Брокеридж".Является членом ряда общественных и отраслевых
организаций. С 2007 г. входит в состав Генерального Совета Общероссийской
общественной организации "Деловая Россия". Награждена почетным знаком "За честь
и доблесть" Всероссийской премии "Российский национальный олимп"; биография
Натальи Кирпиченко включена в энциклопедию личностей "Who is Who в
России".
