Квартиры продадут за долги
26.01.2009 12:26 В большей части девелоперских компаний категорично заявляют,
что никогда не будут менять свои долги на квадратные метры. Однако факт покупки
облигаций с целью обмена на квадратные метры зафиксирован. Об этом рассказал
Павел Биленко, генеральный директор ЗАО "ИстлендКэпитал". С начала года компания
выполнила две заявки на покупку облигаций строительных компаний. "Из разговора с заказчиком вполне было понятно, что бумаги
приобретаются с целью обмена их на квартиры", - сказал Биленко. Раскрывать
подробности сделки он не стал, заверив, что облигации принадлежали петербургским
девелоперам, а покупали бумаги частные лица. Интерес к облигациям девелоперов понятен. Сегодня многие их
долги котируются от 30 до 60% от номинала, говорит Павел Биленко. При этом по
части этих бумаг предусмотрена оферта в 2009 году. Компания будет обязана
погасить облигации, выплатив 100% стоимости предъявленных бумаг. Во время, когда
существуют проблемы с ликвидностью, компании могут стать сговорчивыми при
переговорах по обмену бумаг на долги. Денис Тихонов, заместитель генерального директора ЗАО
"М-Индустрия", допускает подобные сделки на рынке. Однако он сразу уточняет, что
произойти они могут лишь при соблюдении двух условий. Условие первое - достаточно большое предложение квартир у
компании. Второе - стоимость предлагаемых облигаций должна находиться в
диапазоне 20-60% (по отрасли). Тогда это может быть выгодно компании, ведь
снижается долговая нагрузка. "Однако при предложении обмена под 90% стоимости и
достаточном сроке обращения бумаги, более года, наверное, это все уже смысла не
имеет", - говорит Денис Тихонов. Соглашается с тем, что приобретение квартиры за счет
долговых бумаг возможно, президент группы "Бекар" Александр Шарапов, указывая,
однако, что это весьма рискованное занятие: шанс остаться без денег и квартиры
очень высок. "Во время проведения подобной сделки владельцу облигаций необходимо
учитывать много различных факторов и возникающих рисков: дефолт эмитента,
девальвация". Кроме того, необходимо учитывать, что владелец бумаг должен
заплатить подоходный налог с полученной прибыли. Часть экспертов уверяет, что поставить на поток эту схему
невозможно. Биржевики, поняв, что кто-то проводит скупку облигаций, поднимут
цену на бумаги этого эмитента в разы. Однако одиночные сделки могут пройти
незамеченными. "Я думаю, что компании-эмитенту не интересно приобретать
свои долговые обязательства, пусть даже и с дисконтом. Многие предприятия
испытывают нехватку оборотных средств, поэтому такие сделки в данный период
времени мало актуальны, - говорит президент корпорации "Мегалит" Александр
Брега. - Я не исключаю, что, скорее, появятся фирмы, которые будут заниматься
налаживанием бартерных цепочек между поставщиками строительных материалов и
строителями. Что касается квартир в сданном доме - это уже ликвидный товар,
который лучше продать конечному потребителю за реальные деньги". "В целом подобного рода сделки могут быть интересны
компаниям, у которых недостаточно хорошо идут продажи квартир, - отмечает
начальник отдела ценных бумаг и аналитики ООО "Сэтл Групп" Наталья Царькова. -
Однако говорить, что такие сделки могут принять массовый характер, было бы
неправильно. Спрос на облигации со стороны покупателей жилья спровоцирует рост
котировок и сведет на нет весь смысл подобного обмена - прежде всего для самого
клиента. Поэтому, если такие сделки и будут иметь место в практике застройщиков,
они станут скорей исключениями". "Что касается условий обмена, то это предмет индивидуальных
переговоров компании и ее клиента. В любом случае, клиенту не рекомендуется
при
- говорит Наталья Царькова. Облигации перестали интересовать инвесторов, обороты по
сделкам ничтожны, говорит генеральный директор компании "Сибондс" Сергей Лялин.
Это касается эмитентов всех отраслей. "Если брать во внимание девелоперов, в
среднем их бумаги торгуются на уровне 50% от номинала", - говорит он. Эту
доходность и получит рядовой инвестор. Однако профучастники считают иначе, и их цифры во много раз
больше. На рынке принято оперировать таким термином, как эффективная доходность.
Она рассчитывается при условии реинвестирования купонных платежей в течение года
по ставке, по которой осуществляются первоначальные вложения. Некоторые эксперты приводят пример, когда эффективная
доходность по облигациям предприятия ГАЗ достигала 1 000 000% годовых. Еще
недавно о такой доходности не могли даже мечтать. Теперь сложившаяся ситуация
никого не удивляет. Все, кто работал ранее с облигациями, ушли на валютный рынок
и вернутся назад лишь после того, как стабилизируется ситуация с курсом рубля,
говорит Дмитрий Пашков, заместитель начальника отдела анализа и оценки ЗАО
"БФА". "Облигациями торгуют в лучшем случае очень небольшие частные инвесторы",
- говорит Дмитрий Пашков. Можно констатировать, что рынок долговых бумаг если не умер,
считают эксперты, то находится в разбалансированном состоянии. По словам заместителя директора департамента ценных бумаг
ЗАО "Планета Капитал" Михаила Зака, бумаги компании, чьи позиции казались
незыблемыми, сейчас могут сулить доходность больше, чем у малоизвестного
девелопера. Поэтому показатели, индикаторы облигационного рынка, ничего не
значат.
