Куликов: когда свистопляска с курсами, куда нести деньги? На рынок недвижимости
11.02.2009 09:24 Григорий Куликов дал интервью "Коммерсанту". "Ъ": В январе как риэлтеры, так и девелоперы
заговорили о том, что спрос начинает восстанавливаться. Идет реальное увеличение
сделок или просто звонков от потенциальных покупателей, прощупывающих почву?
Г.К.: Реакцию людей на кризис мы уже наблюдали не раз.
Вначале это были 1995-1996 годы, потом последствия 1998 года, некоторое снижение
спроса в 2004 году и последующая стагнация рынка. Причины паники были различны —
от громких публичных заявлений о том, сколько должно стоить жилье в том или ином
городе, до локальных банковских сбоев. Из опыта могу сказать, в нервном
состояние люди пребывают от трех до шести-семи месяцев. Это период
психологической адаптации к новым реалиям. Если исходить из этой уже проверенной
логики и отсчитать установленные месяцы от сентября, когда на фондовых рынках
наступила катастрофа, получается, что спрос начнет восстанавливаться с
февраля-марта. К тому же у достаточного количества людей сегодня деньги есть. С
определенного момента снять свободную ячейку в солидных банках стало практически
невозможно. Хорошо, деньги лежат, но как долго это может продолжаться?
Три-четыре месяца? А здесь свистопляска с курсами и разговоры, что вскоре всему
этому придет конец. Куда нести? У многих ответ один: на рынок недвижимости.
Подтверждением тому как раз стала последняя неделя января, когда нам удавалось
заключать по восемь-девять сделок в день в сегменте новостроек. Еще в
ноябре-декабре в лучшем случае продавалось две-три квартиры в день. Что важно,
рублевые цены мы не снижаем. "Ъ": Но как же повальный отказ банков предоставлять
ипотечные кредиты? Ведь именно за счет ипотеки росло число сделок... Г.К.: Здесь ситуация действительно сложная. По сравнению с
первым полугодием 2008 года во втором полугодии количество ипотечных кредитов на
московском рынке сократилось на 56%. Чтобы поддержать продажи, компании ничего
не остается, как предоставлять покупателям программы рассрочек, но эта
бизнес-модель в условиях кризиса требует наличия серьезной собственной
финансовой подушки. "Ъ": Многие эксперты пугают, что когда спрос восстановится,
покупать будет нечего и цены опять пойдут вверх. Вы согласны с подобными
прогнозами? Г.К.: Опасения не напрасны. По имеющейся у меня информации,
в ряде регионов стоят или демонтированы 60-70% башенных кранов. Даже при
нормальном финансировании, которое существовало все эти годы, мы привыкли, что
объекты редко когда вводятся в эксплуатацию в установленные сроки. Теперь, когда
у всех застройщиков проблемы с ликвидностью, ждать чуда, что все будет строиться
и сдаваться вовремя, не стоит. По нашим пессимистичным оценкам, выйти на
объем предложения 2007 года мы сможем лишь в 2011 году. Для примера: в 2007 году
в среднем ежемесячно на первичном рынке Москвы в наличии были предложения по 324
адресам, в 2008 году — по 304, в Московской области — по 449 и 472
соответственно. Если ипотека начнет восстанавливаться раньше этого срока, цены
вновь могут пойти вверх. "Ъ": В конце прошлого года все заговорили о масштабных
скидках на жилье, доходящих до 25-30%. Девелоперы в реальности готовы идти на
такой дисконт? Г.К.: Этот период уже миновал, ситуация изменилась. В
основном это были компании, работающие в сегменте бизнес-премиум-класса, к тому
же такие скидки устанавливались только на объекты двух категорий. Первая —
товарные остатки, когда в доме из 200 квартир остается десять неликвидных (это
или первый этаж, или большая площадь, или плохой вид из окна). Компания уже
зафиксировала прибыль по проекту, и ей не в минус побыстрее закрыть старую
историю и перейти к новым домам. Вторая категория — объекты, на которые
застройщики готовы давать такие скидки (дома, сроки ввода в эксплуатацию которых
2010 год и далее). Учитывая тенденцию снижения стоимости стройматериалов и
рабочей силы, девелоперы рассчитывают построить сильно дешевле и поэтому готовы
идти на большой дисконт, чтобы привлечь быстрые деньги. В остальных случаях
скидки обычно не превышают 10-15% в рублевом исчислении. В привычном для Москвы
долларовом исчислении, очевидно, ценовая коррекция куда более существенна. По
нашим прогнозам на 2009 год, дисконт может составить 15%. "Ъ": Что происходит со стоимостью аренды жилья в Москве.
Какого максимального снижения стоит ожидать здесь? Г.К.: В ноябре средняя арендная ставка на типовую
однокомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе составляла $1060 в
месяц, двухкомнатную — $1330, трехкомнатную — $1600. В январе 2008 года
однокомнатные стали стоить — $823, двухкомнатные — $1009, трехкомнатные — $1213.
Однако надо иметь в виду, что цены за аренду в большинстве своем по-прежнему
номинированы рублях, и падение долларовой стоимости связано с ростом курса
доллара. Прогнозировать, что дальше будет со ставками, пока сложно. Спрос на
аренду квартир в столице, даже несмотря на кризис, продолжает расти, хотя и не
такими темпами, как раньше. В январе 2009 года по сравнению с декабрем прошлого
года спрос на аренду жилья вырос на 46,4%, в январе 2008 года этот показатель
был выше — 64%.
