Дольщиков защитят штрафами
11.02.2009 13:18 "Серые" схемы позволяют компании снижать налогооблагаемую
базу и не платить неустойки соинвесторами в случаях задержки ввода дома в
эксплуатацию. Однако дольщиков эти схемы никак не защищают. Cамая распространенная, по словам Александра
Когана, "серая схема" на рынке жилищного строительства в России – это
предварительный договор с покупателем о заключении договора купли-продажи в
будущем. Следующая по популярности - вексельная схема. "Сейчас, если компания заключает предварительный договор или
вексельную схему на соинвестирование строительства с дольщиком, она может
вводить, выводить активы, перепродавать, закладывать в банк, банки это могут
арестовывать и изымать, продавать, в общем, все что угодно, - сказал в интервью
Александр Коган. - Дольщик будет наблюдать за этим, просить помощи государства,
его недострой попадет в общую конкурсную массу, и независимо от того, является
он кредитором или нет, в очереди за деньгами он будет последним. Вне очереди
средствами от реализации конкурсной массы оплачиваются судебные расходы и
текущие расходы банкрота, в первую очередь – компенсации по причинению вреда, во
вторую - зарплата, в третью – все остальные: налоги, банки, которые выдавали
кредиты, и только потом - остальные кредиторы, то есть дольщики. Понятно, что
при таком раскладе дольщик никогда ни копейки из этих денег не получит". 214-й закон, который действует уже 5 лет, создавался с целью
защиты дольщиков. В нем четко прописаны все необходимые условия заключения
договора - необходимость регистрации договора, способы обеспечения исполнения
обязательств по договору (залог и поручительство), целевое использование
средств, существенные условия сделки (срок передачи жилья, гарантийный срок дома
и так далее), штрафы за нарушение сроков передачи жилья. Тем не менее ряды
«обманутых дольщиков» в последние годы продолжали пополняться не получившими
свое покупателями. Проблема заключается не в том, объяснил Александр
Коган, что закон сырой, а в том, что в нем не предусмотрено однозначного
понуждения к заключению именно договора долевого участия, прямого запрета других
схем и ответственности за привлечение средств граждан на строительство вне этого
закона. В результате большинство застройщиков стали использовать полулегальные
схемы, вполне законно избегая штрафов и неустоек, которые они обязаны платить
дольщику, к примеру, в случае задержки ввода дома в эксплуатацию. По его оценке,
в прошлом году в Москве из тридцати сделок по долевому участию только одна
заключалась по договору долевого участия с соблюдением 214-го ФЗ. В подготовленном законопроекте прописана норма, по которой
предлагается штрафовать застройщиков, а также физических лиц, за заключение
договоров, в соответствии с которыми привлекаются деньги населения на
строительство жилья вне 214-го ФЗ. Штраф для застройщика будет составлять 1 млн
руб. "Считайте: 200 договоров вы заключили не по 214-му – это уже
200 млн руб., - практически стоимость одного дома. Кто на это пойдет сейчас, это
никому не нужно. Самое главное, что у властей будет стимул контролировать
применение закона, ведь 50% всех штрафов, которые зачисляются, идет в
муниципальный бюджет. И на 50 тыс. руб. будет штрафоваться должностное лицо,
заключившее договор вне 214-го закона, так что люди будут еще думать,
ввязываться им в это или нет", - считает Александр Коган. Безусловно, все это
будет иметь смысл, если застройщики не придумают более новую "серую" схему,
позволяющую обходить эти нововведения. Для справки: на конец декабря 2008 года количество
проблемных объектов сократилось до 395 объектов и соответственно до 31 тыс.
семей. По материалам РИА
"Новости"
